O futuro do mercado imobiliário

Projeto de Zaha Hadid

Projeto de Zaha Hadid

A grande discussão do momento é: quando o mercado imobiliário vai retomar?

Minha resposta é - não vai. Não como era antes.

Entidades e empresas se esforçam para peneirar números otimistas nas estatísticas. Vendas aumentaram 2% em relação a… Lançamentos crescem 5% em relação a… Mercado otimista com relação a…

Não se pode negar que o otimismo é louvável e toda especulação é relativa, por natureza. A maioria compara dados atuais com o pior período da história, tornando quase impossível um resultado negativo. Muito mais importante que tentar entender quando o mercado vai retomar, porém, é discutir COMO isso vai acontecer.

É a mesma lógica que observamos no mercado de trabalho. Existe uma grande preocupação com os níveis de desemprego que sempre são associados ao crescimento da economia. Mas raramente se discute se, ocorrendo um reaquecimento da economia, a massa desempregada estará APTA a retornar ao mercado. Muitas pessoas ou profissões simplesmente se tornaram obsoletas.

Portanto não basta haver crescimento econômico. É preciso entender a conjuntura sócio-cultural, que tem modificado radicalmente os hábitos e o mercado, como já discutimos nesta matéria sobre a crise imobiliária e cujo raio-x está muito bem sintetizado neste estudo da Goldman & Sachs.

No outro lado da balança temos as leituras e o movimento próprio do mercado financeiro. O problema é que o mundo das finanças é um sistema fechado em si, que opera dentro de uma lógica própria e que muitas vezes falha ao perceber a própria realidade e suas tendências, ou “coisas do povo de humanas”.

A maior prova disso são as bolhas. A bolha da Internet em 1999, a bolha dos Subprimes em 2008 e possívelmente a bolha que está em formação neste exato instante na Bolsa de Valores Americana.

Olhando para trás tudo isso parece bastante óbvio, mas a verdadeira questão é: como um mercado com tantos analistas e serviços de inteligência milionários não é capaz de enxergar o desastre óbvio e eminente? Até a Rainha da Inglaterra perguntou - Como ninguém viu nada disso chegando?

Recentemente escutei um executivo de uma das maiores gestoras do pais dizer que bolhas são inevitáveis e recorrentes. - Oi? É tão inevitável quando pegar sarampo se você se recusa a tomar a vacina.

E neste caso a vacina é abrir mão de paradigmas antigos e quase imutáveis e assumir uma visão muito mais ampla do mercado, incluindo uma visão holística de aspectos psicológicos e comportamentais, como sugerido pelo Prêmio Nobel de Economia, Richard Thamer. Porque a vida real é feita de números e pessoas e todos os gráficos de tendências do mundo não podem prever a reação público diante de mudanças culturais inesperadas.

O maior erro que podemos cometer é prever o futuro com base nas estimativa do passado. Ou seja, dizer que - sempre funcionou assim.

Outro exemplo claro de um erro de avaliação do mercado: uma grande gestora tem em sua carteira o que considera as mais sólidas ações do mercado, incluindo duas grandes empresas de Shopping Centers. A lógica financeira parece perfeita - previsão de crescimento na economia = mais pessoas comprando no shopping. Mas e se acrescentarmos algumas variáveis na fórmula? Vamos tentar com X=e-commerce, Y=millennials e Z=degentrificação?

De forma muito sucinta vou apenas dizer que o e-commerce está avançando velozmente sobre as lojas físicas, a Amazon já superou em valor de mercado o maior varejista do mundo, Walmart, que por sua vez contra-atacou fechando lojas físicas e investindo pesado no comércio online. Já os millennials tem hábitos de consumo completamente novos e respondem por 1/3 da população mundial. Indo direto ao ponto: eles não gostam de shopping, estão mais interessados em adquirir experiências do que produtos e quando precisam de algo, compram online.

Em estudo sobre o setor, o Banco Credit Suisse afirma que 1/4 dos shopping americanos estarão fechados até 2023, e analistas da Goldman & Sachs estimam que, com seu fechamento, os Malls, inicialmente responsáveis por um processo de gentrificação dos bairros, vão agora inversamente "…causar uma degentrificação, por falta de uma palavra melhor. Vamos ver os aluguéis cairem, e as lojas [administradas através] de mães e pais, voltarão de uma maneira muito mais selecionada e pessoal, alinhadas com a idéia de criar um ótimo serviço, aliado ao senso de comunidade e ao desejo de apoiar o seu entorno".

Resumindo, o ponto aqui não é derrubar ou corroborar a tese da administradora em basear seus fundos em ações de Shopping Centers ou Construtoras, mas iniciar um debate crítico sobre os paradigmas do mercado e a forma como tomamos decisões e avaliamos o futuro, mostrando que análises teoricamente sólidas e o senso comum podem ser colocados em xeque.

Agora vamos pensar no futuro do mercado. O que temos hoje?

  • Uma nova geração que se relaciona com a propriedade e o consumo de forma totalmente nova;

  • A redução contínua do consumo de área construída per capita, especialmente comercial;

  • O fim anunciado dos carros e a liberação de áreas enormes de estacionamento;

  • A migração de diversos setores da economia para o meio digital;

  • Uma queda constante na taxa de natalidade média mundial;

E de onde estamos vindo?

  • O mercado brasileiro viveu uma bolha imobiliária com aumento de 200% do valor dos imóveis;

  • Foi entregue um estoque enorme de imóveis muito acima da capacidade de absorção do mercado;

  • Ainda hoje construtoras estão entregando imóveis que foram incorporados há mais de 5 anos e portanto ainda carregam os custos inflacionados;

  • O resultado são aluguéis em queda com valores de venda muito altos ainda, o que é péssimo para investidores;

  • A vacância comercial em SP é de 25% e no RJ chega a 40%;

Para onde vamos então?

Aqui começa o nosso exercício de futurologia. É isso que o mercado faz o tempo todo: tenta adivinhar o futuro. Mas novamente, repito - Não adianta tentar fazer isso baseado no passado.

Agora mesmo, como falei no início, o mercado está buscando uma visão positiva nos números e estatísticas. É natural, faz parte do processo de sobrevivência, é preciso ser otimista e resiliente. Mas pergunte a qualquer profissional do meio como está o mercado AGORA - Está terrível!

Será que o apocalipse está próximo então? Se você insistir em fabricar rolos de filme fotográfico numa era de câmeras digitais, provavelmente será aniquilado num piscar de olhos.

O sucesso ou o fracasso vem da capacidade individual de analizar a conjuntura, antever o futuro, se adaptar e acima de tudo criar soluções para as novas necessidades que estão por vir. Quando falo em criar soluções não significa adivinhar se as pessoas vão dormir em pé ou sentadas, se vão morar em casa ou condomínio, não me refiro ao formato dos produtos mas sim a como será a relação delas com o mercado e o consumo, ou seja, quais serão os novos modelos de negócios.

Paradoxalmente o mercado de ações vive de transações cada vez mais rápidas, onde papéis mudam em segundos, mas continua ancorado em empresas que precisam de uma visão de décadas para construírem resultados sólidos.

Está bem claro que o modelo de locação tradicional está falido. Inquilinos, imobiliárias, corretores, contratos, fiadores, reformas, fianças, lei do inquilinato, disputas e todo sistema arcaico e engessado, que compõe o mundo do aluguel, está sendo rejeitados frente a soluções muito mais amigáveis e flexíveis para o consumidor - Coworking, AirBnB, Co-Living, Sharing Economy, e por aí vai.

Exercitando a futurologia:

O ser humano busca acima de tudo qualidade de vida. Nada parecido com os cenários futuristas de filmes como Blade Runner, com prédios gigantescos, cidades escuras e hiper-lotadas. Estas imagens, assim como as megalópolis atuais, foram projetadas sobre velhos paradigmas e a velha economia. É como tentar imaginar o futuro baseado na tecnologia da máquina a vapor.

Entramos numa era de redução drástica de consumo de área construida. Os prédios já estão sobrando. A nova economia é virtual. Trabalha-se de qualquer lugar. Os espaços existentes tendem a ser otimizados, equipamentos gigantescos estão miniaturizados e é uma questão de sobrevivência da humanidade tornar-se mais sustentável.

Antigamente cada indivíduo precisava de um imóvel para morar, outro para trabalhar, mais um para fazer compras, outro para estudar, alguns para cuidar da saúde e do bem-estar, assim por diante. Precisávamos construir uma cidade muito maior que o número de habitantes, com uma ociosidade enorme.

Agora os estabelecimentos começam a se tornar multi-função. As empresas virtuais. Empregados viram empreendedores. As distâncias são relativas. O mesmo local pode ser restaurante, mercado, coworking, local de eventos e entretenimento noturno - tudo ao mesmo tempo.

Se hoje temos 25% de vacância, imagine quando os automóveis particulares acabarem, liberando mais 25% de área construída? Metade da cidade vazia? Quantos milhões de metros quadrados ociosos?

CAPÍTULO I - O RETROFIT

O primeiro reflexo do excesso de imóveis comerciais, será uma conversão destes espaços em áreas residenciais. Os incorporadores priorizarão projetos de moradia e pressionarão a prefeitura para facilitar a mudança de uso. A inadimplência do IPTU deve ajudar no convencimento da municipalidade. Proprietários finalmente comparecerão a reuniões de condomínio a fim de discutir propostas de redução de custo. A palavra mais importante a qual devemos estar atentos a partir de hoje é RETROFIT.

CAPÍTULO II - VALOR EM QUEDA

Os preços estão caindo. Além de estarem muito acima do valor real do mercado, serão pressionados pelo excesso de oferta. O valor dos imóveis vai acompanhar a queda atual dos aluguéis. Imóveis já deixaram de ser um investimento interessante, levando o capital para outras opções do mercado. O pior é que imóvel vacante PESA no bolso do proprietário e a medida que ele tenta vendar seus ativos para mudar de aplicação, os preços caem ainda mais. É uma reação em cadeia.

CAPÍTULO III - MAIS QUALIDADE

Queda de preços e excesso de oferta tem o seu lado bom. A qualidade de vida deve aumentar, fomentando um processo de “fly-by-quality” onde o consumidor inicia a troca do imóvel atual por outras opções maiores e mais confortáveis, motivado pela percepção de baixo custo. O aperto das famílias nos apartamentos urbanos deve receber uma folga. Mesmo assim não subestimemos a nova cultura. Quarto de emprega já é coisa do passado, garagem nem pensar e a preferência será pela praticidade, racionalidade e mais áreas verdes.

CAPÍTULO IV - MIGRAÇÃO

Após todo acomodamento das novas áreas ainda haverá muito espaço sobrando. A mobilidade deixará de ser um problema com o fim do trânsito. O trabalho a distância ou virtual levará mais pessoas para o interior em busca de qualidade de vida maior e custos menores. Novas tecnologias de transporte público vão surgir e as cidades talvez iniciem guerras fiscais para atrair moradores.

CAPÍTULO V - A REVOLUÇÃO URBANA

Por fim as cidades terão que ser repensadas. Sem necessidade de novas construções, com o desafio de fomentar a economia e os impostos, de reter cidadãos e empresas, e com um mercado consumidor ávido por mais qualidade de vida, bairros inteiros serão remodelados. Quarteirões repletos de prédios velhos e de baixa qualidade darão espaço a parques e praças, área verdes aliando comércio, lazer e cidadania. O valor dos novos imóveis será criado não pela escassez de terrenos, mas pela quantidade de bem estar agregado. Incorporadores continuarão retrofitando espaços cada vez maiores, graças ao baixo custo da terra e às novas exigências do mercado consumidor e da municipalidade.

Se este cenário parece idílico para o Homo Urbanus e ao mesmo tempo aterrorizante para as empresas que vivem da construção e da especulação imobiliária, vamos lembrar que não é nada diferente do desafio enfrentado por todo o sistema capitalista - que pressupõe um crescimento constante (e portanto infinito) da produção em um planeta de recursos limitados. Isso não tem nada a ver com ideologia política, é a realidade nua e crua. O ser humano precisa (e vai, como sempre) encontrar novas formas de se adaptar e reinventar a sociedade, crescendo como espécie racional e consciente do meio onde vive e do qual depende.

Se hoje uns poucos países mais desenvolvidos estão na dianteira do redesign das cidades - não só através da tecnologia (com a criação das Smart Cities) mas também através de processos mais sustentáveis, melhor uso do solo, transporte, agricultura de alto desempenho, etc - muito em breve veremos todas as cidades do mundo enveredarem pelo mesmo caminho, pois este é o curso da evolução.

Portanto, ainda que suas ações possam estar aumentando no mês que vem, ou que os analistas estejam eufóricos com a retomada da economia, não deixe nunca de manter um olho no futuro e questionar tudo que fuja da lógica econômica e do confronto com a realidade.

O mundo sempre muda e nada é para sempre.

[ Por Ricardo Comissoli - ricardo@reflow.me ]

Crise imobiliária? A culpa não é da economia.

crise no mercado imobiliario

O mercado imobiliário, como todo o resto na vida humana, é formado por crenças e fatos construídas ao longo de gerações. No Brasil é sem dúvida o investimento preferido pela maioria da população:

“Imóvel é o investimento mais seguro que existe”, ou “Os imóveis sempre valorizam”, e ainda “Quem compra terra não erra”.

Quanto mais antigo um setor, mais difícil quebrar os paradigmas sobre ele. Quando uma coisa funciona bem por muito tempo, temos a tendência de pensar que será eterna, infalível. Se começa a andar mal, procuramos atenuantes circunstanciais que nos tragam conforto para um futuro próximo, dizendo: Isso vai passar.

Certo dia recebi um cliente que me contou a estória de quando possuía 5 laboratórios fotográficos. Ele me perguntou se eu sabia o que havia acabado com o negócio dele e respondi sem hesitar - A câmera digital!

- Errado. Quando as câmeras surgiram as pessoas continuaram imprimindo fotos. Queriam mostrar para os amigos e parentes. O que acabou com meu negócio foi o ORKUT! - Me explicou, resignado.

Pasmem! É óbvio, quando colocamos em perspectiva. No dia que colocamos a primeira foto online, nas mídias sociais, não precisamos imprimir mais nada. Estava enterrado o negócio de impressão de fotos. Era o fim de uma indústria centenária.

“A Kodak foi fundada em 1888”

O que acabou com a impressão fotográfica, não foi a tecnologia. Esta apenas deu suporte à mudança cultural que decretou seu fim. A câmera digital aliada à internet criou um novo hábito nas pessoas, que é o compartilhamento online de imagens, popularizando exponencialmente a fotografia e em muitos casos até a tornando uma obsessão.

Segundo a Goldman & Sachs, em seu estudo sobre Millennials, dentro de 25 anos carros privados serão uma anomalia.

Da mesma forma, quem achou que a indústria de automóveis seria substituída por naves voadoras ou teletransporte errou feio. A grande revolução tecnológica no transporte também é comportamental. Além de veículos elétricos e autônomos tornando o trânsito melhor, as pessoas deixarão de possuir carros.

-Ah! Mas EU nunca vou deixar de dirigir! Eu amo carros! - Provavelmente você será PROIBIDO de dirigir. Num trânsito organizado por computadores, onde placas e semáforos nem precisam existir, um ser humano dirigindo seria um grande problema para os carros autônomos.

Simples assim. E essa mudança será tão rápida quanto foi a morte da fotografia, não se iluda. As mudanças estão chegando em ritmo cada vez mais acelerado.

Na Inglaterra a idade média com que o cidadão tira sua permissão para dirigir já está em 26 anos. Nos EUA o índice de adolescentes com habilitação caiu de 46.2% em 1983 para 24.5% em 2016. Cidades como São Paulo, que têm alto custo de estacionamento, seguro e tolerância zero para consumo de álcool, estão vendo os serviços de manobristas desaparecerem, à medida que a população rapidamente adere aos serviços do tipo UBER. Garagens também estão à míngua. Entre 2013 e 2016 a emissão de bilhetes Zona Azul da Prefeitura de SP caiu 27% e o faturamento dos estacionamentos chegou e diminuir até 40%.

“No corredor da morte temos ainda agências de turismo, corretores de imóveis, despachantes, carteiros, serviços de intermediação em geral e o próprio emprego formal.”

Podemos continuar citando muitos outros exemplos, mas o ponto é que as mudanças são rápidas e irreversíveis quanto trazem conforto e vantagem econômica ao consumidor. Porém, paradoxalmente, enquanto nos acostumamos com rapidez às inovações que nos beneficiam reduzindo nossos CUSTOS, parecemos ainda extremamente reativos em aceitar aquelas que afetam nossas RECEITAS.

Tanto empresas quanto pessoas físicas, ou o que chamamos de mercado, resistem em aceitar que seu modelo de negócios está falido e se tornou peça de museu na história da economia.

"Os primeiros humanos demoraram mais de um milhão de anos para progredir desde a descoberta do fogo até a invenção da roda. Depois levaram apenas alguns milhares de anos para inventar a prensa gráfica. E então demoraram apenas duas centenas de anos para construir um telescópio. Nos séculos seguintes, em períodos cada vez menores, saltamos da máquina a vapor para os automóveis a gasolina e para o ônibus espacial! E então foram necessárias apenas duas décadas para começarmos a modificar nosso próprio DNA!"

Dan Brown, Origem.

Estudos do Banco Credit Suisse sugerem que 25% dos shopping centers americanos estarão fechados em menos de 5 anos, criando um processo de degentrificação - ou favorecimento de pequenos comércios e imóveis mais acessíveis, numa retomada da cultura de “bairro”. É verdade que os EUA tem uma das maiores densidades de shopping per capita do mundo, mas seria muito bom dar uma olhada de perto nas mudanças culturais que estão por trás desse fator antes de investir num modelo semelhante. Dizer que no Brasil as coisas são diferentes ou que aqui vai demorar muito para as mudanças chegarem, significa fazer um aposta muito alta de patrimônio baseado num palpite que vai na contramão dos fatos mundiais.

“A crise imobiliária recebeu um pontapé inicial da crise econômica e da supervalorização dos imóveis, mas o fator determinante são as mudanças culturais

Três fatores formaram a tempestade perfeita para o mercado imobiliário. A crise econômica afeta obviamente de maneira direta o mercado todo. Empresas fechando ou reduzindo custos não podem ser ignoradas. Junte-se a isso uma supervalorização que quase triplicou o valor dos imóveis entre 2004 e 2015 acima da inflação, tornando impossível para muita gente manter o padrão de moradia. Muitos comerciantes se viram obrigados a entregar os pontos (com perdão pelo trocadilho) e chegou-se ao ponto de proprietários morarem em apartamentos que eles próprios não teriam dinheiro para comprar, de tão caros que se tornaram.

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Com preços em alta, investidores ávidos e a promessa do país se tornar uma mistura de Dubai com Nova Iorque, refletida na célebre capa do The Economist de 2009, as construtoras entraram num frenesi de lançamentos e IPO´s, gerando uma oferta que logo se tornou maior que a demanda.

Porém ainda falta concatenar o terceiro, mais importante e totalmente negligenciado causador do colapso imobiliário: As mudanças culturais.

Da mesma forma que as pessoas não vão mais comprar carro, deixarão de utilizar dinheiro e não imprimem mais suas fotos, o uso dos imóveis também está mudando drasticamente.

Vejamos alguns exemplos que podem ser comprovados empiricamente:

  • Os bancos fecham agências e migram para a internet;

  • O comércio reduz lojas e migra para o e-commerce;

  • As escolas reduzem suas estruturas e apostam no ensino à distância;

  • Os estacionamentos perdem espaço para carros compartilhados;

  • Hotéis competem com empresas como o AirBnB;

  • A prestação de serviços se torna cada vez mais virtual;

  • Escritórios tradicionais adotam o modelo de Coworking;

  • Serviços de intermediação desaparecem com a tecnologia P2P;

  • O mercado residencial começa a investir no Co-Living;

É fácil concluir que todos os setores da economia estão reduzindo o consumo de área construída (vide gráfico). O mundo simplesmente está precisando de menos m2, numa busca por eficiência, sustentabilidade e claro, redução de custos.

Some a isso uma queda constante na taxa de natalidade mundial, novos formatos de trabalho em rede, estruturas descentralizadas, home offices, hot desks (a mesa é de quem pegar, não existe lugar fixo no escritório) e tantas outras mudanças promovidas pela tecnologia e a economia de compartilhamento.

Um terço do mundo já é formado por millennials que não querem mais ter a posse de bens e todo o fardo econômico que ela representa. Ao invés disso desejam acesso a eles, quando e onde lhes for mais conveniente, pagando apenas pelo uso necessário.

Área média ocupada por trabalhador nos escritórios Americanos em pés-quadrados. 151 pés = 14m2.

Diante desse cenário não espanta que a taxa de vacância dos imóveis comerciais em São Paulo chegue a 25% e no Rio de Janeiro alcance inacreditáveis 40% em alguns setores.

Rentabilidade em queda

Com a supervalorização dos imóveis é normal que ocorra uma reacomodação dos preços em direção aos valores “pré-bolha”. A alta taxa de vacância aumenta a concorrência entre locadores, força a baixa de preços, e ainda pior, derruba a rentabilidade média do imóvel. Imagine que hoje uma sala comercial fora dos grandes eixos comercias da cidade custa R$ 40,00 o m2 da locação. Se 25% dos imóveis estão vagos, em média, perde-se R$ 10,00 do valor. Só que este 1/4 ocioso CUSTA entre condomínio e IPTU pelo menos R$ 20,00/m2 ao mês, o que na média equivale a MENOS R$ 5,00/m2 na rentabilidade. Ou seja, seu imóvel de R$ 40,00 está rendendo apenas R$ 25,00 ANTES dos impostos. Para quem comprou imóveis acima de R$ 10.000,00/m2 o rendimento pode ficar abaixo de 0,2% ao mês. Muitos proprietários estão optando por vender e investir em aplicações conservadoras do mercado financeiro. Este movimento de OFERTA derruba ainda mais o valor de mercado e torna o investimento imobiliário, neste momento, um mico.

 
Preço de venda dos imóveis desvaloriza quase 10% em relação ao IGP-M dos últimos 12 meses. Índice FIPE-ZAP 2018.

Preço de venda dos imóveis desvaloriza quase 10% em relação ao IGP-M dos últimos 12 meses. Índice FIPE-ZAP 2018.

 

Segundo a maior administradora de imóveis do mundo, a JLL, 30% dos escritórios serão flexíveis até 2030

E quase 30% das áreas de escritório absorvidas nos Estados Unidos nos últimos 18 meses foram ocupadas pelo segmento de coworking. Ou seja, um país que não vive o revés de uma crise econômica aponta claramente a tendência de uma mudança de cultura empresarial, onde o patrimonialismo e os altos custos diretos e indiretos de manutenção de um escritório próprio não fazem mais sentido. A WeWork, gigante do coworking, tornou-se rapidamente o maior inquilino do mundo, em países onde a economia também vai muito bem obrigado. Modismos raramente resistem à lógica econômica; tendências, sim.

Os inquilinos já mudaram seu paradigma, falta agora os proprietários.

O resultado de tudo isso é que o consumidor já decidiu que não quer mais ser um INQUILINO, ele agora é um CLIENTE e não vai voltar atrás. Este cliente está em busca de serviços, não de imóveis. Ele quer uma solução para sua demanda de trabalho e não um problema a mais administrando obras e fornecedores. O inquilino sempre enfrentou burocracia, altos custos e um atendimento sofrível por parte das imobiliárias. Poucos deles relatam experiências agradáveis locando um imóvel. A locação tradicional engessa a empresa, que por natureza deve ser dinâmica, e encarece demais a operação e os esforços, que deveriam estar focados no core business do empresário. Cada vez que uma empresa aluga, devolve ou muda de escritório, pequenas fortunas são gastas com obras e mobiliário, o desperdício global é enorme, além de anti-sustentável para o planeta. Este modelo perdurou por muito tempo por absoluta falta de opção, mas hoje existe uma alternativa chamada COWORKING e muitas outras ainda devem surgir. É muito mais sustentável, lucrativo e econômico para TODOS que o imóvel seja um produto reciclável e reutilizável, do tipo one size fits all. O consumidor já entendeu isso.

O que vem pela frente?

Uma economia a pleno emprego precisa trabalhar. Mas qual será a nova realidade até lá? Quanto tempo vai levar? Quanto custa manter um imóvel vazio? O quão competitivo será seu produto imobiliário nesta nova economia?

Hoje 1/4 da área construída da cidade é ocupada por automóveis que estão prestes a morrer. Imagine quando toda esta área gigantesca se tornar ociosa? Até mesmo médicos, dentistas e profissionais da saúde estão migrando para modelos compartilhados. E os altos custos de condomínio que além de não recuarem ainda derrubam a rentabilidade do aluguel? E os shoppings que estão fechando?

É preciso repensar o modelo de toda a cadeia imobiliária.

Será que o coworking é a solução definitiva, então? Provavelmente não. O coworking causou uma revolução na utilização dos espaços de trabalho. Tem uma importância fundamental nas mudanças culturais, ao apresentar uma alternativa mais racional ao inquilino, mas já faz parte do passado, visto que já existe no Brasil há cerca de 10 anos. É preciso olhar para frente e se antecipar às mudanças para vislumbrar o futuro e as novas alternativas do mercado imobiliário. Mesmo grandes empresas de coworking podem cometer erros se calcarem seus modelos de negócio em paradigmas ultrapassados, com alto custo de CAPEX e operação. Hoje os imóveis comercial são os mais afetados pelas mudanças, mas como será a moradia do futuro? O comércio? O lazer? Alguém ousa dizer que nada mais vai mudar?

Uma ferramenta fundamental no processo é o Design Thinking, que tem a capacidade de criar soluções a partir da integração de todos os atores do mercado. Não adianta uma construtora ter uma ideia genial se o consumidor final, o investidor, o arquiteto, o corretor, a municipalidade, o porteiro e todos os demais envolvidos não participam e se engajam na solução. As novas respostas devem servir a todos.

O que o mercado precisa hoje é de uma nova mentalidade, uma visão de futuro e um novo modelo de negócios capaz de se adaptar constantemente às mudanças do mundo.

A nova economia exige horizontalidade, flexibilidade e organicidade, além de todos os benefícios e inovações proporcionados pela tecnologia e a economia de compartilhamento.

A realidade está nos chamando a pensar diferente e eu modestamente tento dar minha contribuição, convidando todos curiosos e realizadores a participar da solução.

Ricardo Comissoli é pioneiro em coworking no Brasil, fundador do    Estúdio Capanema    e da    Reflow   .

Ricardo Comissoli é pioneiro em coworking no Brasil, fundador do Estúdio Capanema e da Reflow.

 

Comparativo de custos: Coworking vale a pena?

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Uma das perguntas mais frequentes de quem cogita migrar para o sistema do coworking é se o custo é vantajoso frente à locação tradicional. Especialmente em tempos de queda no valor do aluguel ou quando o número de funcionários da empresa é grande.

A primeira coisa que temos que ter em mente nesta comparação é que não se pode comparar alhos com bugalhos. Evidentemente, para fazer sentido, a comparação deve levar em conta as duas opções de escritório (coworking e locação tradicional) dentro do mesmo padrão de qualidade, com mobiliário, prédio e vizinhança compatíveis em termos de valor.

Considerando que estamos comparando o mesmo padrão de produto, quais os fatores que compõe o custo do escritório?

Capital imobilizado
Ao montar um escritório novo, é preciso imobilizar capital em móveis, infra-estrutura, equipamentos e reforma, que vai desde obras civis até a decoração do ambiente. Ainda é preciso considerar que frequentemente o imóvel precisa ser reformado ao término do contrato de locação, para devolução ao proprietário. Um escritório de padrão médio-alto custa cerca de  R$ 2.000,00 por m2 e boa parte deste valor é perdida quando a empresa muda de endereço.

Custo de Oportunidade
Quando se imobiliza capital, este dinheiro deixa de render em uma aplicação financeira (como a poupança, por exemplo), e isso tem um custo intrínseco também, raramente calculado.

Custo Operacional
Para que o escritório exista, além do aluguel do imóvel, do valor do IPTU e do condomínio, é preciso mantê-lo funcionando com o abastecimento de insumos consumíveis (papéis, produtos de limpeza, café) manutenção e substituição de equipamentos (ar condicionado, lâmpadas, rede lógica, hardware) mão de obra (como secretária, copeira, faxineira) concessionárias e fornecedores (energia elétrica, água, telefonia, internet) serviços administrativos (contabilidade, softwares de gestão, manutenção) e outros ítens como seguro.

Custo de desmobilização
É comum na vida de uma empresa ocorrerem variações no seu tamanho. Mesmo próspera a empresa pode diminuir de tamanho ou aumentar. Se o imóvel atual não comportar o aumento, será necessário mudar para outro maior - novamente com custos de reforma, mudança e quebra de contrato. Já na redução, ficar no mesmo imóvel significa pagar por área ociosa, juntamente com todos seus custos diretos e indiretos. A vida é cruel com os empreendedores no Brasil e se a empresa encerrar as portas mais cedo que o esperado, os custos relativos mensais podem ficar bem mais altos, uma vez que não foram amortizados ao longo do tempo.

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Horas-Homem
É difícil de calcular mas a administração do escritório e seus fornecedores exige o trabalho de um ou mais profissionais da empresa (muitas vezes o proprietário) que além de terem um custo, acabam deixando de lado outras tarefas mais importantes diretamente ligadas ao negócio e ao faturamento da empresa.

Endereço Fiscal e Papelaria
Mudar de escritório muitas vezes significa fazer alteração contratual e jogar fora todos os cartões de visita.

Mas na prática qual o resultado financeiro de tudo isso? Vamos aos números!
Consideramos em nosso cálculo o custo de uma escritório (nas versões de 30, 50 e 100m2) no mesmo padrão de nossa unidade no Jardins, Zona Sul de São Paulo, com amortização dos investimentos em 5 anos de locação:

Comparativo mensal COWORKING x LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA

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CONCLUSÃO: Nos três cenários o coworking ainda é uma solução mais econômica. Calculamos o custo sobre uma vida útil de 5 anos de locação, ao final da qual é preciso entregar o imóvel, sem contar os custos de mudança e reforma para um novo imóvel, caso a empresa cresça, ou pior, se ela fechar. A capacidade do imóvel (ocupantes) deve levar em conta a existência de sala de reunião, copa, recepção e a densidade adequada, que gira em torno de 5m2 por usuário. Já os custos com reforma, infra-estrutura. mobiliário e decoração podem variar bastante, e devem incluir projeto arquitetônico, projeto de combate à incêndio, rede lógica, obtenção de alvarás e outros, quando necessário. Na nossa simulação consideramos o valor de R$ 1.500,00 por m2.

Segundo a maior administradora de escritório do mundo, a JLL (leia aqui), até 2030 cerca de 30% de todos os escritório comerciais serão flexíveis, do tipo coworking, num movimento que acelera a cada dia. Como sabemos que nenhuma empresa gosta de perder dinheiro, deve haver um bom motivo para esta migração, não é mesmo?

Também é prudente considerar os outros benefícos não quantificáveis, como por exemplo:

  • Liberação do tempo da equipe da administração do escritório;
  • Perdas na produtividade devido à panes e manutenção;
  • Melhor qualidade e imagem no atendimento aos clientes;
  • Networking e geração de negócios com outros membros do coworking;
  • Flexibilidade no escalonamento do negócio;
  • Estabilidade no fluxo de caixa com um custo mensal fixo;
  • Sem multas na quebra do contrato de locação;
  • Economia com seguro fiança e afins;
  • Além de ter um escritório sempre atualizado e sem esforço algum!

Portanto, além de ser bom, bonito e barato, o coworking oferece um mar muito mais tranquilo para sua empresa navegar e conquistar novos negócios!

Já decidiu que decisão tomar? Então visite agora nossas unidades!

É oficial: escritórios abertos são o modismo gerencial mais idiota de todos os tempos

Coworking Open Space não funciona.

Coworking Open Space não funciona.

O Título retirado da revista pode parecer um pouco estriônico, mas reflete bem a realidade.

A matéria da Inc.com (apoiada numa pesquisa da Universidade de Harvard) reflete a experiência que vivo há 9 anos em meu escritório de coworking. Pode parecer paradoxal, mas minha inside joke no Estúdio Capanema (Jardins) é: o coworking não funciona!

Ao longo destes anos acompanhei o surgimento, expansão e agora o início do amadurecimento do mercado de escritório compartilhados. A principal bandeira do coworking sempre foi o networking e a integração através do open-space. Idéias que essa matéria desconstrói sem dó.

Não que não seja possível ter isso num escritório. O problema é aplicar todos os conceitos técno-arquiteto-psico-gerenciais necessário para que as coisas aconteçam de forma organizada e eficiente, sem que o tiro saia pela culatra. Com certeza não será num espaço totalmente devassado que vamos conseguir alcançar estes objetivos.

Pense numa praça de alimentação de shopping. Qual a chance de se fazer networking consistente num local de alta rotatividade? O networking não pode ser imposto pela organização do espaço. Aprendi num Workshop incrível com Victor Pinedo - autor do livro "Tsunami - Construindo Organizações Capazes de Prosperar em Maremotos" - que a base do trabalho em equipe é a confiança. E em quem você confia? Nas pessoas que você conhece! Então para construir um networking eficaz é preciso promover primeiramente o convívio continuado dos coworkers. Escritórios que locam no sistema de Hot-Desks (ou mesas rotativas) tem baixa chance de alcançar esse objetivo.

A integração no ambiente de trabalho logicamente é fundamental para o networking, porém, deve ser uma opção para o coworker e não uma imposição. O escritório precisa oferecer um ambiente onde o trabalhador tenha a privacidade necessária paras suas atividades pessoais e também, espaços de integração, onde possa, quando quiser, compartilhar sua vida com os demais colegas.

Enfim, a receita para um escritório compartilhado que funcione e equilibre todos estes fatores e demandas é complexa e delicada. Fruto de anos de experiência e bom senso, mas acima de tudo, passa longe dos modismos empresariais e chavões marketeiros. #togetherwearestronger

Lei abaixo a matéria na íntegra (em inglês) e fique bem atento ao escolher o seu escritório ou reformar o layout da sua empresa!

https://www.inc.com/geoffrey-james/its-official-open-plan-offices-are-now-dumbest-management-fad-of-all-time.html